PV: Thưa Luật sư, hệ lụy từ việc làm dự án đất nền "chui", tự phát, không theo thủ tục của áp luật là gì?
LS: Theo khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Khoản trên quy định, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để sinh lợi. Có nghĩa, chủ thể kinh doanh phải thực hiện công đoạn đầu tư theo quy định.
Nhiều năm trôi qua nhưng dự án "chui" không có hạ tầng, mọc đầy cỏ dại.
Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện. Điều kiện nói trên chính là những quy định mà pháp luật bắt buộc chủ thể kinh doanh bất động sản phải đáp ứng khi đưa sản phẩm ra thị trường. Sản phẩm đó phải đáp ứng các quy định tại Điều 194, Luật Đất đai 2013, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014; Điều 9 và Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014....
Vì sao pháp luật bắt buộc phải quy định chặt chẽ như vậy? Bởi lẽ một dự án đất nền là cơ sở để hình thành khu dân cư trong tương lai. Các vấn đề sẽ nảy sinh như không gian sinh hoạt, giáo dục, y tế, hệ thống điện, nước… có tốt hay không thì tùy thuộc vào tầm nhìn dự án hiện tại. Nếu tầm nhìn tốt, khoa học, người dân và nhà nước đều hưởng lợi và ngược lại chúng ta sớm phải lãnh hậu quả từ chính những dự án tự phát đó. Như vậy bắt buộc, dự án đất nền phải được cơ quan chức năng, cơ quan chuyên môn phê duyệt là vậy.
Sau cơn sốt đất, người dân nếm "trái đắng" vì mua phải đất dự án "chui".
Một dự án đất nền bài bản ra đời phải trải qua quá trình thực hiện thủ tục đầu tư chặt chẽ, đáp ứng các quy định về Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư… được các cơ quan ban ngành liên quan thẩm duyệt. Vì vậy, một dự án đất nền ra đời phải mất rất nhiều thời gian, tốn khá nhiều chi phí, đây là cái mà các doanh nghiệp không hề mong muốn. Do vậy, để chớp thời cơ trong những giai đoạn nóng sốt của thị trường, họ chọn con đường tắt là làm dự án đất nền chui, tự phát, thông qua việc phân lô, tách thửa để tuồn ra thị trường. Khi đó, hệ lụy rất lớn đối với cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có người mua. Vụ án Alibaba là bài học nhãn tiền về thực trạng làm dự án đất nền “chui” này.
Trong vụ việc, nếu Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Long Biên quảng cáo, nhận mình là chủ đầu tư các dự án đất nền tại Lộc An thì Công ty này phải là chủ dự án. Có nghĩa Công ty Long Biên phải làm hồ sơ dự án, được cơ quan chức năng phê duyệt, cho phép bán sản phẩm ra thị trường. Nếu Công ty không phải trực tiếp đầu tư dự án thì phải là đơn vị được ủy quyền quảng cáo, chuyển nhượng hợp pháp từ bên làm dự án. Nếu không, đây là hành vi trái pháp luật.
Những dự án "chui" thường được sinh ra với chiêu thức "hiến đất làm đường".
PV: Trong kinh doanh bất động sản, có thực trạng doanh nghiệp quảng cáo, lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho người dân nhưng tiền lại chuyển qua tài khoản cá nhân. Đây có phải là hành vi trốn thuế hay không?
LS: Như đã nói, đất nền mà doanh nghiệp đưa vào kinh doanh thì phải là sản phẩm đáp ứng theo quy định pháp luật. Nếu là sản phẩm của dự án đầu tư đúng khi đưa vào kinh doanh thì đơn vị kinh doanh phải đủ tư cách như là tài sản của doanh nghiệp, hoặc chủ thể có quyền hợp pháp đối với dự án. Theo hồ sơ, Công ty Long Biên xưng là chủ đầu tư dự án Lộc An có nghĩa, dự án đất nền là của doanh nghiệp này, nên khi chuyển nhượng ra thị trường là hoạt động phát sinh lợi nhuận, là khoản thu nhập chịu thuế theo khoản 2, Điều 3, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008.
Thế nhưng, hồ sơ cho thấy mặc dù Công ty Long Biên đứng ra ký hàng loạt hợp đồng chuyển nhượng nền đất dự án Lộc An nhưng nguồn tiền thanh toán lại chuyển vào tài khoản cá nhân ông Trần Phi Hùng, không phải vào tài khoản doanh nghiệp. Như vậy, dòng tiền không tương ứng với hợp đồng đã ký, hoạt động phát sinh lợi nhuận và chịu thuế đã bị "lách" ra ngoài. Nói đúng hơn, Nhà nước không thể thu thuế khi không ghi nhận phát sinh dòng tiền vào tài khoản doanh nghiệp.
Những lô đất lớn được tách thành những lô nhỏ được gọi là "dự án" đất nền, phần lớn bị bỏ hoang sau cơn sốt đất.
Hơn nữa, sau khi ký hợp đồng, người đứng đầu Công ty Long Biên vẫn ghi phiếu thu, đóng dấu công ty, nhưng không thanh toán tiền vào tài khoản doanh nghiệp. Điều này cho thấy, có dấu hiệu cố ý của chủ doanh nghiệp, cố tình lừa dối khách hàng, trốn thuế Nhà nước. Trường hợp này trên cơ sở đơn tố cáo của khách hàng, cơ quan quản lý thuế có thể thanh kiểm tra và truy thu khoản này, hoặc cơ quan công an xác minh có căn cứ thì đề nghị cơ quan thuế truy thu. Nếu có dấu hiệu tội phạm thì sẽ xử lý theo quy định tại Bộ luật Hình sự về hành vi trốn thuế.
PV: Theo Luật sư, làm thế nào để ngăn chặn tình trạng lách luật phân lô, bán nền, làm dự án tự phát ?
LS: Các dự án đất nền tự phát ám chỉ những hành vi của cá nhân, tổ chức lợi dụng "khe hở" pháp luật, gom đất, tách sổ, tự đặt tên dự án, quảng cáo bán. Vì tính “ăn xổi”, lợi dụng thị trường “sốt nóng” của những nhà đầu cơ nên dự án không tuân theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác.
Những dự án tự "vẽ" ra thường xa khu dân cư, không có tiện ích và bị mất giá sâu sau cơn sốt đất.
Các sản phẩm “chui” được bán ra nhanh chóng nên khiến cho môi trường kinh doanh bất động sản cạnh tranh không công bằng giữa doanh nghiệp làm ăn thật, doanh nghiệp gian dối. Để ngăn chặn tình trạng này, biện pháp trước mắt là hạn chế diện tích tách thửa, phân lô. Việc này Phú Quốc, Khánh Hòa, Quảng Ninh từng làm rất tốt. Về lâu dài, cơ quan chức năng địa phương cần siết chặt quản lý địa bàn của mình, buộc doanh nghiệp muốn thực hiện dự án phải tuân theo quy định của pháp luật, nếu không phải có chế tài xử lý nghiêm. Có như vậy mới đảm bảo môi trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
PV: Xin cám ơn Luật sư về những chia sẻ!
